不動産売買・賃貸
はじめに
タイは一年を通じて温暖で、季節の変化が少なく過ごしやすい気候です。
多くの方が日本よりも物価が安いという理由や、地震が起きることが無い事で、タイへの移住を選択しています。特にパタヤはその魅力的な立地条件と多様なアクティビティから、世界中の人々に愛される街です。
パタヤはバンコクから車で約2時間、スワナプーム空港から1時間強という便利な距離に位置しており、美しいビーチと青い海を誇るパタヤの周辺には個性豊かな島々が点在しています。タイ国内でも人気のビーチリゾートとして知られています。
子供向けの施設やレストランが年々増加しており、ご家族全員が楽しめるエリアとなっております。
パタヤの温暖な気候は、アウトドア活動に最適で、様々な海のアクティビティが楽しむことができ、ゴルフコースも数多くあり、ゴルフ愛好者にとっては絶好の場所です。
また、タイの伝統的なマッサージを安価に楽しむことができ、日々の疲れを癒やしながらリラックスした時間を過ごすことができます。
私たちSunset不動産では、パタヤエリアにおける不動産の賃貸契約から購入、不動産管理、売却、そして物件の賃貸客付けサービスまで、幅広いサポートをご提供しております。
初めてタイに来た方でも安心してご利用いただけるよう、経験豊富なスタッフが親切丁寧に対応いたします。不動産購入に関するご相談はもちろん、賃貸物件のご紹介や購入後の管理まで、お客様の不動産をトータルでサポートさせて頂いております。
パタヤでの新生活をスタートするための最適な物件を見つけるお手伝いをいたしますので、ぜひお気軽にお問い合わせください。温暖な気候、豊富なアクティビティ、そして便利な立地条件を兼ね備えたパタヤで、新たな生活を始めてみませんか？
Sunset不動産は、皆さまの快適な生活を全力でサポートいたします。
タイに移住するには
タイ移住について
日本からタイへ移住し、第二の人生を楽しむ方が増えております。弊社Sunsetの日本人スタッフも、当然ながら日本からパタヤへ移住を果たしており、その住み易さ・生活のし易さを日々実感しています。
バンコクとシラチャには日本人学校があり、小さなお子様がいる場合も安心してタイ移住を選択することが出来ます。
日本からタイへはペットの輸送が可能で、愛猫・愛犬とともにご家族での移住をすることも可能です。
タイは一年を通して温暖な国であり、日本の冬服は不要です。また車を運ぶには高額な関税が生じるため、日本の動産は全てお金に変えて移住することをお勧めします。
弊社では、日本各地の不動産の売買にも特化しており、日本にお持ちの不動産売却のご相談なども承っております。
☑食生活
パタヤには日本食レストランが多く点在しています。またスーパーマーケットに行けば日本の食品が多く取り揃えられているため、お米から調味料まで気軽に手に入る時代となっており、日本人の方が非常に住みやすい環境が整っております。
またタイ料理は日本人に人気が高く、ローカルな屋台に行けば、５０฿（約２００円）で一食食べることが出来ますので、ご満足いただけます。
☑衣類・お買い物
タイの気候は一年を通し温暖な為、衣替えがなく衣類も少量で済みます。タイのマーケットを歩けば驚く程安く衣類を購入する事も出来ます。
また日本と遜色なくネットショッピングが発達していて、LAZADAやShopee等が主流です。
☑生活インフラ
電気については日本と遜色なく利用することが出来ます。ガスはプロパンを使用することが多いですが、使用感にストレスはありません。
唯一気にしなければならないのが、水道水です。タイは日本とは違い水道水を直接飲むことができません。そのため町の至る所に飲み水の給水所が設けられています。
※弊社では日本大手の浄水器会社と提携し、タイでの販売を行っております。
☑携帯電話
タイでは驚くほど携帯電話料金が安いです。使っている携帯のSIMをタイの電話会社のものに切り替えるだけでLINEやInstagram等のアプリはそのまま使用できます。
ネットも低速感はなく利用が可能です。
※SIMには新しくタイの電話番号が付与され、日本の電話番号は使用できなくなりますので必要な方はeSIMなどのご利用をお勧め致します。
☑Sunsetができること
弊社ではビザの取得、タイ運転免許取得、タイ銀行口座開設、空港送迎タクシー、バイクレンタル、観光ツアーの各種手配からアテンドなどを行っております。
本ページではお客様の大切な住居に関する不動産の内容を掲載します。
Sunsetはお客様がパタヤで新しい生活をスタートするにあたり、トータルでサポート致します。
パタヤに移住をご検討の皆様、どうぞお気軽にお問い合わせ下さい。
不動産賃貸
パタヤのコンドミニアムを賃貸する際、ジムやプールが備え付けられている物件がほとんどで、家賃は฿１万～฿３万ほどで安く、大変魅力的です。
しかし不動産賃貸契約の際、国ごとに異なるルールや習慣を知っておく事は重要なポイントです。
ここでは、日本とタイにおける不動産賃貸の違いについて詳しく説明いたします。
1. 物件選びと審査
日本:
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レインズという国が管轄するサイトで賃貸情報が全不動産業者で共有されている。
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at homeやSUUMO等で見る物件情報が正確。
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契約には審査があり、必要書類も多い。審査落ちの可能性がある。
タイ:
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ネットの不動産情報はアテにならない場合が多い。
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不動産専用サイトの存在が無く、物件情報がクローズされている場合が多い。
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日本では閲覧できない、Facebook内にあるマーケットプレイスという項目で個人オーナーが直接募集するケースが多い。
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初期費用とパスポートがあれば当日契約・入居が可能。
2. 契約期間と更新
日本:
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一般的な賃貸契約は2年間が標準で、その後は更新可能。
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更新時には1〜2ヶ月分程度の更新料が必要な場合が多い。
タイ:
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契約期間は通常1年ですが、短期契約も可能。
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更新料は基本的に不要。
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短期契約の場合、3ヶ月や6ヶ月といった柔軟な契約が可能。
3. 敷金（デポジット）
日本:
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敷金は家賃の1〜2ヶ月分が一般的。
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退去時に敷金からクリーニング費用や修繕費が差し引かれる。
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敷金の返金に関しては、契約時の取り決めが重要。
タイ:
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敷金は通常2ヶ月分の家賃。
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退去時にデポジットのほとんどが返金されることもある。
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家具家電の故障や破損にデポジットを使用することがある。
4. 家賃の支払い
日本:
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家賃は月払いが一般的で、前払い。
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銀行振込や自動引き落としが主流。
タイ:
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家賃は月払い、前払いが基本。
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支払いが遅れると遅延金を請求されるケースがある。
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現金払い、銀行振込、QR決済など支払い方法が多様。
5. 仲介手数料
日本:
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仲介手数料は家賃の1ヶ月分＋税が一般的。
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賃借人と貸主の両方が支払う場合もある。
タイ:
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仲介手数料は通常、家賃の1ヶ月分で内税。
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賃借人が支払うケースが多いが、物件によっては貸主が全額負担することも。
6. 家具・家電
日本:
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賃貸物件は基本的に家具・家電なしが一般的。
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家具付き物件は「マンスリーマンション」など、短期滞在向けが多い。
タイ:
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家具・家電付きの賃貸物件が一般的。
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基本的に冷蔵庫、洗濯機、エアコン、テレビ等が備え付けられている。
7. 解約
日本:
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解約には1〜2ヶ月前の通知が必要。
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解約時には敷金の清算が行われる。
タイ:
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契約の解約も1〜2ヶ月前の通知が一般的。
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短期解約の場合、違約金が発生することがある。
8. 法的保護
日本:
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賃借人の権利が強く保護されており、貸主が一方的に契約解除することは難しい。
タイ:
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法的保護はあるものの、日本ほど賃借人の権利が強くない。
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契約書の内容により、貸主側の権利が強い場合も。
まとめ
日本とタイでは、不動産賃貸に関するルールや習慣が大きく異なります。特に、契約期間、保証金、家賃の支払い方法、家具・家電の有無などは注意が必要です。パタヤでの賃貸物件を探す際には、これらの違いを理解し、安心して新生活をスタートできるよう、信頼できる不動産会社やエージェントのサポートを受けることをお勧めします。
Sunsetでは、日本語対応のスタッフが常駐し、パタヤでの賃貸物件探しから契約、引越しまでトータルでサポートいたします。日本とタイの違いを理解し、スムーズに新生活を始められるよう、ぜひお気軽にご相談ください。
不動産売買 購入
「タイで日本人が土地やコンドミニアムを購入できますか？」
このようなご質問をよく受けることがあります。
タイで外国人にあたる私達、日本人は100%の持ち分で土地を購入する事が出来ません。
土地に対して持ち分割合がタイ人51％、外国人49％と法律で定められているからです。
タイに会社を設立し、土地を会社名義で購入するという方法もありますが、会社の株式もまたタイ人が51％以上所有しなければならないという法律があります。
コンドミニアムに関しては、建物全体に対して面積割合がタイ人51％、外国人49％と決まっており、49％の面積の範囲内で、私達日本人でも一室を100％の持ち分で購入することが可能です。
購入手続き/売買代金のお支払い
外国人がコンドミニアム購入の際の条件として、海外送金証明書が必要とされ、タイバーツ以外の外貨を外国から送金する必要があります。
タイバーツ建ての送金をすると、海外送金をしても土地局で登記をする事が出来ないため必ず円建ての送金が必要です。
日本からタイの銀行口座に日本円を送金すると、自動的にバーツに交換されます。
送金時には「タイコンドミニアム購入のため、物件名、部屋番号」を明記することが求められます。
また、送金総額が購入物件総額を上回ることが必要で、1バーツでも足りないと、手続きが認められません。
また売買契約書に記された買主名と送金先のタイ銀行口座の名前が同一であることが必要です。
購入できるコンドミニアムのジャンル
日本人が購入できる不動産はプレビルド物件、新築物件、中古物件と３つのタイプに分かれます。以下にそれぞれのメリット、デメリットと購入までの流れを記述します。
プレビルド物件
＊建設中の購入で安く購入出来、完成までの間に価格が20％程上昇する傾向にある。 ＊建設中に価格が上昇した際、最終残高支払いの前に転売が可能。
＊立地が良い物件や人気物件は完成後も価格が上昇する。
＊完成の延期、最悪の場合、物件が建たない事もある。
（信頼のおける大手デベロッパーが建設する物件を選ぶのがお勧めです。）
＊完成までに時間がかかる。
プレビルド物件の購入の流れ
1.手付金支払い（通常5万～10万バーツ）カード、QR決済、現金支払いが可能、契約金に充当される。
2.契約金（手付金支払い後14～30日以内の支払い）
3.分割支払い（デベロッパーにより支払い時期や％が異なります）
4.物件完成後、残金支払いと同時に鍵の引渡し
5.所有権移転登記
＊引渡し前での第三者への転売も可能です。
新築物件
＊完成物件のため建物や内装を確認し、安心して購入することが出来る。
＊直ぐに賃貸または居住出来る。
＊人気物件は完成前に完売していることが多く、希望のユニットが購入出来ない場合がある。
新築物件の購入の流れ
1. 手付金支払い（通常5万～10万バーツ）カードもしくは現金支払いが可能、契約金に充当される。
2. 契約金の海外送金（通常、手付金支払い後14～30日以内の支払い）
3. 残金支払いと同時に鍵の引渡し（契約金支払い後30日以内の支払い）
4. 所有権移転登記
＊新築物件を購入の際はデベロッパーの銀行口座に送金が可能となります。その際にはお客様本人が送金証明書を拾得せずにデベロッパーが代行して海外送金証明書を拾得してくれます。
中古物件
＊完成しているので建物や内装を確認して購入することが出来るので安心。
＊基本的に家電、家具付きとなるので購入の必要がない。
＊直ぐに賃貸または居住が可能。
＊大幅な価格上昇は期待出来ない。
＊掘り出し物物件があれば格安に購入することも出来る。
＊老朽化の場合、思わぬ修繕が必要な場合がある
中古物件の購入の流れ
1. 手付金支払い（通常10万バーツ）残金に充当される。
2. 契約金支払い（手付金支払い後14～30日以内の支払い）
3. 残金支払いと同時に鍵の引渡し（手付金支払い後30日以内の支払い）
4. 所有権移転登記
＊以上が購入手続きの流れとなりますが、デベロッパーやオーナー様との契約内容により各項目の支払い時期や％（割合）が異なりますのでご確認が必要です。
＊手付金以外の契約金、残金支払いは海外送金となります。（最終時には手付金の金額分も海外送金証明書が必要となりますので残金支払い時に多めに送金して購入金額を上回る金額分の海外送金をお願い致します。）
＊お客様のご都合で契約キャンセルの際、手付金の返却は出来ません。
＊Sunsetではコンドミニアムご購入の際、お客様より仲介手数料は頂いておりません。
物件購入代金以外にかかる費用
＊登記費用
＊修繕積立金（物件引渡し時に１回のみ支払い）
＊共益費（毎年一括で支払い）
＊電気、水道メーター設置費
不動産売買 売却
不動産を売却される場合もSunsetにお任せください。お客様が保有する大切な不動産を弊社がしっかりとお預かりし、ご納得の価格でのご売却・お引渡しまでサポート致します。
不動産のご売却までの流れ
①お部屋情報と写真・登記簿コピーの送付
はじめに、お部屋の状況確認と売却される物件の周辺情報・相場などを確認させていただく必要があります。不動産の広告を行うために、物件へ伺い写真撮影をさせていただきます。また、登記簿のコピーをお送りください。
②売買価格の決定
お客様との相談の上、売買価格を設定いたします。また、売却にかかる費用や仲介手数料・税金等を含めた概算料金を提出致します。売買価格が決定した後は、広告に掲載いたします。
③広告掲載・募集
売り出し価格が決定した後は、不動産購入の募集を行います。
買主の反応に応じて、売主様と相談の上売却に向けた価格の調整を行います。
④予約金入金後に契約書作成
購入希望の方が見つかり次第、予約金の受け取りと売買契約書の作成を行います。
※契約時までに家具家電類の処理と修繕必要箇所の対応について調整させていただきます。
⑤契約書サイン
売り手・買い手の双方に契約内容をご確認いただき、サインをいただきます。この際に手付金を購入者の方からお支払いいただきます。
⑥登記委任状書類の作成
土地局での移転登記手続きを代行で進めていくにあたり必要となる委任状を作成致します。
⑦残金支払いと同時に登記手続き
購入金額の残り約80%分のお支払いをいただき登記手続きが完了すれば売却終了となります。
＊予約金の受け取りからすべての手続き完了までは約2～3ヶ月かかります。
売却時にかかる費用
＊登記後売却の場合
1.登記移転手数料(transfer): 2％
2.印紙税(stamp duty)： 0.5％（特別事業税が適用される際は不要）
3.特別事業税(busines tax):3.3％（購入より5年以内の売却の際）
4.源泉税(withholding tax):0～35％（課税所得に応じて土地局の評価額と物件の所有年数で計算）
※％の基準は物件の評価額or売買価格いずれかの高い方を採用します。
＊登記前売却の場合
1.名義変更手数料（デベロッパーに支払う）
各デベロッパーにより名義変更手数料は異なります。通常20,000～200,000バーツ（日本円で7万から70万円）
＊その他、不動産会社への仲介手数料５％程
＊タイでは諸費用の割合に対して法律は決まっていないので売り主と買い主が話し合いの上売買契約書上で当該税金の負担者を決定することとなります。 一般的には売り主、買主と折半が多いです。登記移転の際に土地局で現金で支払いとなります。
税金の種類
①移転登記税
外国人がタイでコンドミニアムを購入する場合は、移転登記税として、土地局評価額の2%を支払う必要があります。通常は、売り手と飼い手で折半し、支払うことが一般的です。新築をデベロッパーから購入する際も同様になります。
②売買契約書の印紙税
印紙税は、物件価格もしくは土地局評価額の高い方に対して0.5%課せられますが、特別事業税を支払う場合には、課税対象にはなりません。ただし、保有期間が5年以上の物件を購入する際は、印紙税を支払う必要があります。
③固定資産税
タイでは、2020年8月より日本の固定資産税に相当する「土地建物税」が導入されました。タイの土地見物税は累進課税制度を採用しているため、評価額が高くなるにつれて税率が上がる仕組みとなっています。土地局評価額5,000万バーツ以下の物件の税率は0.02%で、価格に応じて税率が0.02%～0.10%の範囲で変動します。移住目的のコンドミニアムの場合は、0.02%の税率が適用されるのがほとんどのケースです。ただし、自己居住用として登録があり、評価額5,000万バーツ以下の場合は、非課税となり税金は発生しません。
④ 賃料収入に対する所得税
もし購入した物件を保有し、賃貸を行う場合は、賃料収入に対する所得税が課税されます。タイでは、賃料収入も一般の所得税と同様の税率で課税されます。タイに源泉のある所得は、年間所得に対して累進課税となり、0～35%の範囲で変動します。税率は以下の通りです。
⑤特別事業税
物件を購入(所有)し、5年以内に売却する際は、特別事業税が発生します。税率は、売却価格または土地局評価額を比較し、高い方の額に対して3.3%かかります。新築物件の場合は、デベロッパー(売り手)による費用の負担が一般的ですが、事前に確認しておく必要があります。
⑥ 売却益にかかる源泉税
物件を売却する際にかかる源泉税の税率は、物件の所有年数と土地局評価額により算出され、0%～35%の範囲で変動します。10年を上限に、所有年数が長くなるほど課税税率も高くなる仕組みになっています。税率の計算方法は複雑なため、売却する際には最新の情報をご確認ください。
タイは他のアジア諸国と比べると税金が低く、不動産投資をする国としては魅力的です。タイ政府は国内の経済状況に応じて、度々税率の変更を行うことがあります。
不動産管理
Sunsetのの不動産管理サービス
パタヤにおける不動産管理サービスについて、当社が提供するさまざまなサービスをご紹介いたします。これらのサービスは、お客様がタイで購入した物件を効率的かつ安心して保有するためのものです。
ご自身が居住しない場合でも、当社のサポートにより、物件の維持や収益を最大化することが可能です。
１. 写真撮影
物件の魅力を最大限に引き出すためのプロフェッショナルな写真撮影サービスを提供します。高品質な写真で物件の魅力を効果的に伝えます。
２. 賃貸広告
物件を効率的に賃貸するための広告を作成し、最適なチャンネルでプロモーションを行います。
オンラインでのプロモーション活動を強化し、物件の認知度を高めるためのWEB広告を展開します。SNSや検索エンジン広告など、デジタルマーケティングを駆使して集客を図ります。
３. 物件案内・契約
お客様の物件を、当社が責任を持って賃貸募集を行います。問い合わせがあった賃借人に物件案内を実施し、契約条件が合えば、オーナー様に代行して契約業務を行います。
4. 家賃回収
毎月または短期の家賃回収を確実に行い、オーナー様と賃借人との金銭的なトラブルを防ぎます。また、家賃の支払い遅延や未払いの場合の対応も致します。
５. 解約業務
賃貸契約の終了時には、解約手続きとして退去後の物件確認、必要な修理や清掃の手配などを行い、デポジットの清算・鍵の回収を適切に行います。
６. 清掃
退去後の物件清掃を行い、清潔な状態を維持します。特にAirbnbなどの短期賃貸では、常に最高の状態を保つためのプロフェッショナルな清掃が重要です。
７. 点検整備
物件の定期点検を実施し、問題が発生する前に予防保守を行います。点検結果に基づき、オーナー様にご報告し、必要な整備や修理を迅速に行います。
８. メンテナンス
物件のメンテナンス全般をお任せください。電気、水道、エアコンなどの設備の故障対応、家具・家電や内装のメンテナンスを行います。
９. Airbnbでの民泊の斡旋
オーナー様の物件をAirbnbなどの民泊プラットフォームで運用し、収益を上げるお手伝いをします。物件のリスティング作成からゲストの対応まで、一括して管理します。
１０. 収益サポート
物件からの収益を最大化するための戦略的なサポートをご提供します。市場動向の分析や価格設定のアドバイスなど、収益向上のためのあらゆるサポートを行います。
これらのサービスを通じて、お客様が所有する不動産の価値を最大限に引き出し、安心して任せていただけるよう努めております。不動産管理に関するご質問やご相談がございましたら、いつでもお気軽にお問い合わせください。